Umowa najmu – dlaczego warto ją podpisać

Umowa najmu – rzecz wydawałoby się podstawowa przy przekazywaniu lokalu. O tym, dlaczego tak wielu właścicieli boi się zawierania tego typu kontraktów, czemu najemcy się na to godzą oraz jak to wygląda u nas – przeczytacie poniżej.

Umowa najmu jest podstawą poprawnej relacji między wynajmującym a najemcą. Jest ona nie tylko punktem wyjścia przy ewentualnych sporach, problemach, lecz także gwarancją przestrzegania zasad współpracy, które strony wzajemnie ustalają i się na nie dobrowolnie godzą. My, jako osoby legalnie wynajmujące mieszkania nigdy nie oddamy lokalu w najem bez podpisania umowy. Najczęściej nie decydują się na ten krok osoby, które chcą ten najem zataić, głównie przed urzędem skarbowym. Nie pochwalamy takiego zachowania i szczerze odradzamy. O tym dlaczego my rozliczamy się z najmu w sposób jawny – możecie sprawdzić tu i tu.

Najemcy często godzą się na najem bez umowy, bo… nie mają innego wyjścia – dane mieszkanie im odpowiada, a właściciel umowy podpisać nie chce. Nierzadko właściciele uderzają do „rozsądku” najemcy mówiąc, że ci, którzy podpisują umowy najmu oferują znacznie wyższe ceny. Nic dalszego od prawdy. Śmiemy twierdzić, że to właśnie ci, którzy podpisać umowy nie chcą – realnie wyceniają swoje mieszkania drożej. Pobierają kaucję, a nie spisują protokołu zdawczo-odbiorczego. Potencjalnie więc kaucja może przepaść, bo najemca nie udowodni, że te drzwi miały już stłuczoną szybkę. Oczywiście wynajmujący też niczego nie udowodni, ale… kto go teraz zmusi do oddania pieniędzy, których odbioru pewnie nie pokwitował?

My już na pierwszym spotkaniu z potencjalnym najemcą uprzedzamy, że będziemy chcieli podpisać umowę najmu. Jako, że naszym celem jest nawiązanie szczerej, otwartej współpracy zawsze wysyłamy umowę najmu wraz z załącznikami na maila najemcy jeszcze przed jej podpisaniem. Chcemy, żeby najemca miał czas na spokojne zapoznanie się z treścią, dopytanie, rozwianie wszelkich wątpliwości. Niczego nie zatajamy, żadnych gwiazdek tu nie uświadczysz. Chcemy byś świadomie ją podpisał. Dlatego proponujemy poznanie wszystkich jej elementów na spokojnie.

Teraz krótko powiemy, co konkretnie zawiera nasza umowa najmu:

• Dane właścicieli i najemców. Do podpisania umowy potrzebne będą dowody osobiste obu stron, a w przypadku najemcy także zaświadczenie o zatrudnieniu (o tym dlaczego to ważne przeczytasz tutaj). W tym momencie naturalnie okazujemy tobie akt notarialny poświadczający naszą własność. Pamiętaj – jako najemca masz prawo żądać od właściciela poświadczenia własności lokalu. Co więcej wymagaj, ażeby wszyscy właściciele byli wskazani na umowie najmu (jaką masz pewność, czy czasem mąż w tajemnicy przed żoną nie wynajął ich wspólnego mieszkania i zaraz rozpęta się piekło z twoim udziałem?) Z nami żadnych problemów nie będzie, oboje jesteśmy pełnoprawnymi właścicielami wszystkich naszych lokali, co potwierdzają akty notarialne przedstawione do twojego wglądu.
• Na umowie najmu nie może też zabraknąć opisu przedmiotu najmu, czyli adresu mieszkania i liczby pomieszczeń wchodzących w jego skład. W tym miejscu umowa najmu nawiązuje do protokołu zdawczo-odbiorczego, który stanowi potwierdzenie stanu wynajmowanego mieszkania. Koniecznie poczytaj o nim tutaj.
• Kolejna istotna część: koszty najmu. Do kosztów najmu zaliczamy: stałą opłatę za najem oraz zmienne koszty użytkowania lokalu, które składają się z opłaty za czynsz do spółdzielni/wspólnoty, prąd, gaz. Wysokość zmiennych opłat uzależniona jest od twojego zużycia. Rozliczamy to rzetelnie – co miesiąc przysyłasz nam stany liczników wody, prądu, gazu i  na tej podstawie wyliczamy płatności za kolejny miesiąc najmu. Płatności za najem dokonywane są z góry (np. za miesiąc marzec, płatności dokonujesz do 5.03.) przelewem na wskazane w umowie konto. O miesięcznych rozliczeniach najmu poczytaj tutaj.
• Kaucja. To także bardzo ważny element każdej umowy najmu. W umowie określamy wysokość kaucji, termin wpłaty oraz sposób rozliczenia. Temat często dyskusyjny, dlatego by nie pozostawiać sprawy bez wyjaśnienia proponujemy ci przeczytanie dedykowanego wpisu)
• Okres obowiązywania umowy oraz rozwiązanie umowy. Zwyczajowo podpisujemy umowę czasową na 12 m-cy. Zgodnie z nią obu stronom umowy (najemcy i wynajmującemu) przysługują dwa miesiące wypowiedzenia, podczas których najemca zamieszkuje lokal  na pełnych prawach. Z tym, że w ostatnich dwóch miesiącach najmu najemca zgadza się na prezentację mieszkania zgłaszającym się osobom. Naturalnie każda wizyta odbywać się będzie w twojej obecności, za twoją zgodą, w terminie tobie odpowiadającym. My z kolei zobowiązujemy się do minimalizowania liczby wizyt. Chcemy byś do końca trwania umowy czuł się komfortowo i wygodnie.

Przykładowo: najemca zawarł umowę na okres 01.01.2013 do 31.12.2013, a wypowiada ją dnia 14.05.2013. Jako, że obowiązują go dwa pełne miesiące wypowiedzenia termin zdania i opuszczenia mieszkania upływa 31.07.2013. Zgodnie umową opłaca więc miesiąc czerwiec i lipiec.

Uwaga! W przypadku gdy Najemca pogwałca warunki umowy najmu w sposób rażący Wynajmujący zachowuje prawo do jednostronnego wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym. Są to jednak sytuacja skrajne jak: wykorzystywanie lokalu w celach komercyjnych, niszczenie mienia, trudnienie się podnajmem, zwłoka w płatności powyżej 2 tygodni, urwany kontakt z najemcą czy posługiwanie się fałszywymi danymi osobowymi.

Więcej o rozwiązaniu umowy i zwrocie mieszkania po jej wygaśnięciu poczytaj tutaj.

• Kolejny punkt umowy to prawa i obowiązki najemcy oraz prawa i obowiązki właściciela. Aby chronić i twoje i nasze interesy, tutaj w kilku słowach umowa najmu powie, kto jest odpowiedzialny za co i w jakim zakresie. Więcej o tym dowiesz się z dwóch wpisów o najemcy i właścicielu.
• Postanowienie końcowe. W umowie standardowo najemca zgadza się na przetwarzanie jego danych osobowych przez wynajmującego wyłącznie dla celów związanych z realizacją niniejszej umowy. Nigdy nie przekażemy nikomu twoich danych osobom niezwiązanym z najmem, nigdy też nie otrzymasz od nas żadnego spamu! Umowa najmu określa także sposób naszej komunikacji, tj. informujemy się nawzajem o swoich numerach telefonu oraz adresach mailowych. Obie formy są bardzo istotne! Co miesiąc będziesz przysyłał nam stany liczników (wody, gazu, prądu), a my na tej podstawie wyliczamy twoje faktyczne zużycie w danym okresie i kalkulujemy wysokość opłat (Na pewno już wiesz, że z nami zawsze zapłacisz tylko tyle, ile zużyjesz. Ani złotówki więcej!). Jesteśmy pod stałym kontaktem telefonicznym, warto więc żebyśmy mieli do siebie namiary.
• Na koniec warto podkreślić, że w sprawach nieuregulowanych umową najmu mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego, a umowa wraz z Protokołem Zdawczo-Odbiorczym stanowi jedną integralną całość.

Po podpisaniu umowy ugościmy cię także pakietem powitalnym (więcej o nim poczytaj tutaj), który zawiera instrukcje obsługi sprzętów w wersji elektronicznej oraz wskazówki odnośnie oszczędzania na najmie i sposobach konserwacji mieszkania i jego elementów.

Uff, dobrnęliśmy do końca 🙂 A teraz pióra w dłoń i zapraszamy na podpisanie umowy najmu!