Kodeks etyki i dobrych manier czyli prawa i obowiązki właściciela

Często w czasie pokazywania mieszkań lub już w trakcie podpisywania umowy najmu, najemcy opowiadają nam o swoich doświadczeniach z poprzednimi wynajmującymi. Zwykle niestety są one negatywne, ponieważ część właścicieli przekracza granice swobody i komfortu swoich najemców. W tym poście opowiemy jakie jest nasze podejście do najmu od strony życia codziennego oraz jakimi zasadami kierujemy się pełniąc rolę wynajmujących.

Poniżej znajdziesz katalog obowiązków i praw wynajmującego wraz z naszym komentarzem. Od razu zaznaczamy, że naturalnie nie jest to spis zamknięty – jak to w życiu, zdarzają się sytuacje wyjątkowe, których opisu tutaj nie zamieściliśmy. Jak zawsze jednak pozostajemy elastyczni i staramy się znaleźć racjonalne, satysfakcjonujące obie strony rozwiązanie.

Zatem konkrety – do naszych głównych obowiązków należy:

• Zapewnienie stałej dostępności i używalność lokalu

Zgodnie z umową wynajmujący zobowiązuje się zapewnić najemcy używalność i dostępność lokalu przez cały okres trwania umowy najmu. Nie dopuszczamy więc sytuacji dokwaterowania osób trzecich, bądź zmiany przeznaczenia lokalu. Bardzo serio traktujemy też okres wypowiedzenia umowy, podczas którego najemca zachowuje prawo do korzystania z mieszkania na tych samych zasadach.

• Zapewnienie stałego kontaktu z właścicielem

Do naszej oferty najmu wliczona jest na stałe możliwość kontaktu z nami. Nie korzystamy z biur pośrednictwa, masz więc pewność, że zawsze kontaktujesz się z osobami decyzyjnymi (jesteśmy jedynymi właścicielami naszych mieszkań). Akceptujemy zarówno formę mailową, telefoniczną (sms, rozmowa), osobistą oraz każdą inną dogodną najemcy. Naturalnie prosimy o kontakt telefoniczny w porach standardowych, powiedzmy 9-20 (także w weekendy). Jednak, gdyby sytuacja była nagła – prosimy o kontakt bez względu na godzinę. W czasie naszych urlopów zawsze organizujemy sobie zastępstwo – osobę, która ma komplet kluczy i informacji o najmowanych mieszkaniach. Nie dopuszczamy więc możliwości pozostawienia najemcy bez naszego wsparcia.

• Pomoc przy naprawach i konserwacjach

Jako, że lepiej zapobiegać niż leczyć, zawsze do umowy najmu załączamy elektroniczną wersję instrukcji obsługi sprzętów oddanych tobie w najem. Od pewnego czasu przesyłamy także informację o sposobach dbania o mieszkanie i jego zasoby. Jednak – wiadomo zarówno sprzęty, jak i samo mieszkanie zużywają się, w związku z czym zachodzi konieczność napraw. Prosimy o zgłaszanie wszelkich usterek na bieżąco i nie czekanie z nimi do końca trwania umowy najmu. Zawsze służymy radą i wsparciem, na pewno wspólnie znajdziemy dobre rozwiązanie na każdy problem. Również pod względem kosztowym staramy się być elastyczni. Niektóre naprawy opłacamy w całości (np. instalacja nawiewnika okiennego celem koniecznej poprawy wentylacji), część najemca z pewnością wykona bezkosztowo (dokręcenie kontaktu, wyczyszczenie zapchanego syfonu), a niektóre będą wymagały pewnych nakładów finansowych od najemcy (gdy np. stłucze się lustro łazienkowe, trzeba będzie je odkupić i zawiesić). W przypadku tych ostatnich też prosimy o kontakt i wcześniejsze uzgodnienie z nami planu naprawy. Być może będziemy w stanie pomóc – zaoferować pomoc sprawdzonego fachowca, wypożyczyć sprzęt (wiertarkę, wkrętarkę), a nawet dostarczyć materiał (gdyby przykładowo wyszczerbiła się glazura lub terakota – jako, że wszystkie nasze mieszkania remontowaliśmy sami zostawiliśmy sobie ich zapas). O usterkach i ich naprawach poczytaj tutaj, a co to jest normalne zużycie lokalu sprawdź tu. Jeśli chcesz natomiast dowiedzieć się więcej jak dbać o mieszkanie (i swoją kaucję), zachęcamy do zapoznania się z tym wpisem.

•  Przekazywanie korespondencji

Za nasz moralny obowiązek uważamy przekazywanie najemcy informacji o korespondencji, która została do niego nadesłana na adres najmowanego lokalu, nawet po ustaniu umowy najmu.

• Terminowe regulowanie rachunków

W związku z tym, że jesteśmy pośrednikami w płatnościach za czynsz do spółdzielni, gaz i prąd (najemca wpłaca środki pieniężne nam, a my spółdzielni/wspólnocie mieszkaniowej/dostawcom mediów) jako swój obowiązek traktujemy także bieżące rozliczanie się z tego tytułu. Znamy opowieści, że w mieszkaniu wyłączono prąd, bo właściciel nie opłacił rachunku na czas. My zawsze podkreślamy, że nie zarabiamy na rozrachunkach. Jedynym naszym realnym dochodem jest czynsz najmu, ustalany w stałej kwocie w umowie najmu. Jesteśmy osobami legalnie wynajmującymi swoje nieruchomości, więc jako nasz najemca masz prawo wglądu do potwierdzeń zapłaty za media i czynsz. Daj znać, przyniesiemy je na najbliższą wizytę kontrolną. A dlaczego wynajmujemy nasze mieszkania legalnie i rozliczamy się z podatków poczytasz tu i tu.

Z kolei jeśli chodzi o prawa, pokusimy się o wymienienie tych najważniejszych:

• Standardowe wizyty kontrolne

Nasza umowa traktuje, że za wyjątkiem sytuacji awaryjnych, wynajmujący ma prawo odwiedzać lokal tylko po uprzednim kontakcie i otrzymaniu zgody najemcy. Jest to istotny zapis, którego bezwzględnie przestrzegamy. Wszystkie nasze spotkania z najemcami są z nimi wcześniej uzgadniane, nie ma więc mowy o niezapowiedzianych wizytach. Niejednokrotnie słyszeliśmy historie, jak to właściciel wpadał ot tak do mieszkania, w porach mu pasujących, tak tylko, żeby sprawdzić co i jak w mieszkaniu. W naszym odczuciu nijak ma się to do profesjonalnej praktyki najmu, u której podstaw leży założenie, że najemca ma się czuć w mieszkaniu jak u siebie. Część właścicieli przyjmuje zapłatę miesięczną za najem w postaci gotówki, czyli z rąk do rąk (zwykle są to ci, którzy unikają urzędu podatkowego), składając najemcom co miesiąc wizytę. My akceptujemy płatności wyłącznie w formie przelewów bankowych, w związku z tym nasze wizyty w mieszkaniu odbywają się zdecydowanie rzadziej. Zwykle prosimy o jedno-dwa spotkania w roku, po to, aby lepiej się z wami poznać, dowiedzieć się, jak wam się mieszka, czy nie ma żadnych problemów z sąsiadami, wyposażeniem mieszkania (oczywiście zachęcamy do zgłaszania ewentualnych usterek na bieżąco). Więcej o wizytach kontrolnych w tym poście.

• Niestandardowe wizyty kontrolne

Chociaż nigdy nie zdarzyło nam się wejść do wynajmowanego mieszkania pod nieobecność najemcy bez jego zgody, przy okazji praw właściciela musimy jednak wspomnieć, że taka praktyka może znaleźć zastosowanie w kilku niecodziennych sytuacjach. Przede wszystkim właściciel zastrzega sobie prawo wejścia do lokalu, gdy istnieje podejrzenie popełnienia przestępstwa oraz w przypadku nagłym (zagrożenie życia lub mienia – np. pożar, zalanie). Prawo wejścia do lokalu przysługuje także, gdy istnieje uzasadnione podejrzenie, że lokal został przez najemcę porzucony bez rozwiązania umowy najmu (długotrwały brak kontaktu z najemcą, brak płatności za najem, informacja od sąsiadów o wyprowadzce). Takie zachowanie z naszej strony podyktowane jest naturalną potrzebą ochrony naszej własności. Wizytę z każdego innego powodu, wynajmujący ma obowiązek zapowiedzieć i ustalić w terminie dogodnym najemcy.

• Weryfikacja stanu mieszkaniu

Jako umowę dżentelmeńską traktujemy przyzwolenie na spokojne sprawdzenie stanu mieszkania po jego odbiorze i podpisaniu protokołu (to samo prawo przysługuje tobie jako najemcy w chwili, gdy się do niego wprowadzasz). Człowiek to nie maszyna, czasem się pomyli lub czegoś nie dopatrzy. Dajmy więc sobie jeden-dwa dodatkowe dni na weryfikację faktycznego stanu lokalu. Może się zdarzyć sytuacja, że w trakcie zdawania tobie lokalu coś umknie w protokole i zauważysz po fakcie, gdy się już wprowadzisz i urządzisz, że np. szafka ma kilka dodatkowych rys, a na protokole wpisaliśmy stan idealny. Zadzwoń do nas, przyjedziemy, skorygujemy protokół i głowa spokojna. Dlatego przy odbiorze lokalu prosimy ciebie o wyrozumiałość – gdyby po odebraniu mieszkania okazało się, że coś się uszkodziło, czegoś brakuje (np. schowałeś dodatkowe półki z szafy do piwnicy lub pawlacza), a my tego w trakcie podpisywania protokołu tego nie spostrzegliśmy – daj nam, prosimy, szansę na ponowną z tobą weryfikację. Oczywiście są to sytuacje rzadkie, ale warto mieć ustalony plan awaryjny również i na tę okoliczność.

• Odbiór mieszkania w stanie niepogorszonym

Najmując od nas mieszkanie, masz pewność, że jest ono czyste (zawsze otrzymujesz wymyte sanitariaty, sprzęty AGD, okna, podłogi, wytarte z kurzu meble), jego sprzęty sprawne, a pozostałe elementy zdatne do użytku (podokręcane włączniki światła, kontakty, komplet żarówek, czyste syfony, działające spłuczki, niekapiące krany). Dokładamy wszelkich starań, byś wprowadzał się do komfortowych warunków. Po twojej wyprowadzce oczekujemy, że mieszkanie zarówno pod względem funkcjonalności, jak i czystości będzie wyglądało nie gorzej. W przeciwnym razie, poprosimy cię o skorygowanie usterek, posprzątanie mieszkania lub ewentualnie uzgodnimy plan działania naprawczego (np. wynajęcie ekipy sprzątającej lub fachowca, których koszty pokryje kaucja). Taka umowa wydaje nam się całkiem uczciwa.

Takie są główne zasady najmu, którymi się kierujemy na co dzień. Jak dotąd wszystkie zdawały egzamin, jak sądzimy dlatego, że bezwzględnie wymagamy od siebie ich przestrzegania. Na pewno nie wszystko udało nam się w tym spisie ująć, dlatego gdyby cokolwiek budziło twój niepokój, jak zawsze zachęcamy do kontaktu. A gdyś chciał poczytać trochę więcej o zasadach najmu, którymi się kierujemy we współpracy z najemcą, zapraszamy cię tutaj.